VOCÊ SABE COMO MAXIMIZAR O POTENCIAL DO SEU TERRENO?

Se você tem um terreno, é essencial conhecer todas as informações sobre ele antes de tomar qualquer decisão. Essas informações são fundamentais para garantir o melhor aproveitamento da sua área e AUMENTAR O POTENCIAL do seu investimento.

Abaixo estão algumas perguntas cruciais que você precisa responder:

1. Qual tipo de atividade pode ser exercida no seu terreno?

Antes de iniciar qualquer projeto, você deve entender quais atividades são permitidas no local. O seu lote pode ser destinado a fins residenciais, comerciais, industriais ou até mesmo de uso misto.

Como exemplo ilustrativo, fiz uma imagem que representa alguns lotes. Cada setor representa uma determinada ocupação:

• Área 01: Comercial

• Área 02: Uso misto

• Área 03: Residencial

Essas determinações são definidas pelo Plano Diretor do município. Já em áreas rurais, onde não há regulamentação específica, um Estudo Urbanístico pode ser necessário antes de realizar qualquer possibilidade de loteamento.

2. Qual é a área máxima permitida para construção?

Cada terreno tem uma área construída máxima permitida, que pode variar significativamente. Isso afeta diretamente a viabilidade do seu empreendimento.

No exemplo acima, temos terrenos com a mesma metragem que podem ter limites de construção diferentes:

• Área 01: até 5.000m²

• Área 02: até 2.000m²

• Área 03: até 500m²

3. Qual é a altura máxima permitida no seu lote?

A altura máxima de construção define quantos pavimentos você pode construir. Dependendo da localização, o Plano Diretor determinará se você pode construir até 12m, 50m ou mais, por exemplo.

4. O terreno possui restrições ambientais?

É importante verificar a presença de restrições ambientais sobre o terreno. Essas restrições podem aparecer de diversas formas como, por exemplo, ÁREA DE BANHADO, PASSAGEM DE CÓRREGOS ou VEGETAÇÕES IMUNES AO CORTE. Qualquer tipo de restrição deverá ser incorporado ao projeto da área de forma a agregar valor ao seu terreno e as futuras edificações.

Você pode notar na imagem acima, que em função das restrições ambientais, a forma de OCUPAÇÃO DO SOLO já se ALTEROU em relação às imagens anteriores. Dependendo o tipo de restrição, pode inviabilizar a construção em alguns lotes e, em outros, pode diminuir consideravelmente a sua área construída.

Se você quer saber mais sobre INCORPORAÇÃO, LOTEAMENTOS e CONSTRUÇÃO, acesse a página 20 20 Arquitetura - www.2020arquitetura.com.br

5. Há exigência de vagas mínimas de estacionamento?

Dependendo da atividade desenvolvida, o terreno pode exigir um número mínimo de vagas. Em áreas menores, isso pode inviabilizar o projeto. É importante sempre ficar atento na relação entre áreas construídas e áreas de estacionamento.

Na imagem ilustrativa acima, podemos perceber que, em relação às imagens anteriores, a inserção de VAGAS MÍNIMAS DE ESTACIONAMENTO ocasionou a diminuição considerável de ÁREAS CONSTRUÍDAS ÚTEIS, que são aquelas destinadas ao uso das atividades e pessoas. Isso também faz com que se tenha menos áreas de edificação para venda, reduzindo o lucro dos empreendimentos.

Devido a diversos fatores, esse é o cenário que encontramos na maior parte das cidades brasileiras, cujo automóvel domina grande parte da área pública e privada. A lei das vagas mínimas contida no Plano Diretor apenas agrava essa situação.

A exemplo da imagem acima, retratei várias formas de executar um estacionamento. Algumas dessas formas podem ser definidas pelo próprio Plano Diretor e outras são definidas como estratégia de projeto.

Explicarei rapidamente cada uma.

O "ESTACIONAMENTO NO SUBSOLO", que foi adotado em um dos edifícios acima, é o método mais oneroso para o empreendimento, contudo libera mais área útil do edifício e é mais atrativo ao pedestre, já que esconde toda a área de automóveis, tornando o nível do térreo mais ativo e dinâmico. Dependendo o tipo de solo, esse recurso se torna inviável economicamente.

O "ESTACIONAMENTO EM EDIFÍCIO GARAGEM" praticamente inutilizou a área útil de um dos edifícios. Também é bastante oneroso, mas em menores proporções do que o estacionamento no subsolo.

O "ESTACIONAMENTO NO 2º PAVIMENTO" tem o fator positivo de liberar o térreo para atividades úteis, tornando a fachada ativa no nível do térreo, ou seja, uma área na qual permite outras atividades que geram animação e convivência com o pedestre.

Já o "ESTACIONAMENTO NA BASE" é a forma mais econômica, porque não exige a construção de grandes estruturas, porém é o método de execução mais nocivo ao ambiente urbano, pois cria um grande vazio urbano de automóveis. Repare que esse método, por ocupar uma grande área do térreo com estacionamento, faz com que se diminua a área construída útil. Tanto é que um edifício inteiro foi retirado para dar lugar às vagas de automóveis.

E você? Já decidiu qual tipo de estacionamento é melhor para o seu empreendimento? Vai de você querer adotar práticas mais sustentáveis para a cidade. Mas não esqueça de deixar de lado a viabilidade econômica.

6. Existem restrições legais ou faixas não edificáveis?

Muitas vezes, proprietários de terras nem sabem que seus terrenos possuem “FAIXAS NÃO EDIFICÁVEL”. São áreas nas quais não são permitidas construções. Normalmente, já estão mapeadas pelo município e se manifestam por diversos fatores como, por exemplo, passagem de LINHAS DE ALTA TENSÃO, FAIXAS DE DOMÍNIO DE VIAS, ou até mesmo RUAS PÚBLICAS PROJETADAS SOBRE A ÁREA. CANALIZAÇÕES PÚBLICAS não visíveis, também acabam por gerar dor de cabeça na hora de aprovar um projeto. Portanto, é importante verificar a presença de faixas não edificável sobre o seu terreno.

Se você quer saber mais sobre INCORPORAÇÃO, LOTEAMENTOS e CONSTRUÇÃO, acesse a página 20 20 Arquitetura - www.2020arquitetura.com.br

PRESTE A ATENÇÃO:

A relação entre...

• Atividades possíveis,

• Área máxima construída,

• Altura máxima,

• Restrições ambientais,

• Restrições legais e

• Vagas de estacionamento

...Irá dar condições para saber qual é o melhor aproveitamento da sua área.

Além de saber todas informações técnicas, é importante fazer uma última pergunta:

QUAL É A VOCAÇÃO DA SUA ÁREA?

A partir daqui será possível traçar a melhor estratégia de ocupação do seu

terreno e do seu empreendimento.

E AGORA?

VOCÊ JÁ SABE COMO MAXIMIZAR O POTENCIAL DO SEU TERRENO?

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Se tiver dúvidas, comente abaixo. Estamos aqui para ajudar você a transformar seu terreno no empreendimento dos seus sonhos.

Bons negócios!

Texto por: Fábio Maia Guzenski